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第二章资产评估的基本方法

第二章资产评估的基本方法


资产评估
任课教师:张正国

第二章 资产评估的基本方法
第一节 成本法 第二节 收益法 第三节 市场比较法

第一节

成本法( 成本法(The cost method) )

一、成本法的基本原理 (一)成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费
(二)成本法的评估思路 评估值=重置成本—各项损耗 实体性 功能性 经济性

(三)注意问题 1、历史资料的真实性 2、形成资产价值的成本耗费是必要的

二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算
基本公式: 基本公式: 评估值=重置成本-实体性损耗-功能性损耗-经济 性损耗 =重置成本×成新率-功能性损耗-经济性损耗

(一)重置成本及其计量 重置成本:资产的现行再取得成本 复原重置成本 更新重置成本 复原重置成本:采用相同的材料、技术,以现行价格购建 完全相同的全新资产的成本。 完全相同 更新重置成本:采用新材料、新技术,以现行价格购建 功能相同的全新资产的成本。 功能相同 △ 有条件情况下,尽可能选择更新重置成本。理由: (1)更新重置成本比复原重置成本便宜 (即超额投资成本); (2)用更新重置成本形成的资产性能有改进 (即超额运营成本)。

重置成本概念举例:
例如,某款2002年生产的戒指,当时的生产成本为:铂金 560元(3.5g),0.35ct钻石1020元, 20颗碎钻260元,加 工费120元,设备损耗25元,成本合计1985元。 2008年9月20日,同样戒指的相关生产成本为: 铂金(380元×3.5=1330元), 0.35ct钻石1780元, 20颗 碎钻480元,采用原加工工艺的加工费310元,新加工工艺 的加工费为180元,采用新设备损耗为12元 复原重置成本=1330+1780+480+310+25=3925元 更新重置成本=1330+1780+480+180+12=3782元

重置成本的计算方法
1、重置核算法

按资产的成本构成,以现行市价为标准 重置成本=直接成本+间接成本 直接成本一般包括:购买支出、运输费、安装调试费等。 间接成本主要指企业管理费、培训费等(一般采取一定的标准 和方法按比例进行分配)。 例:某企业重置构建一台设备,现行市价为230000元,运杂费 2400元,直接安装费1800元(其中原材料1000元,人员工资 800元),间接成本平均为直接成本的0.9%,计算这台设备的 重置成本。 重置成本=
(230000+2400+1800)+( 230000+2400+1800 )×0.9%=238435元

2、功能系数法 、
通过寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资 产的现行市价作为参照,通过调整功能差异,获得被 估资产的重置成本,称功能系数法,即根据功能与成 本的函数关系,确定重置成本。

(1)功能价值法(生产能力比例法) 若功能与成本呈线性关系,计算公式:
被估资产的 参照物 被估资产生产能力 = × 成交价 参照物生产能力 重置成本

例:已知某被评估机器的年产量为1.6万件,市场上类似 的全新机器价格为5万元,其年产量为2万件,计算该被评 估资产的重置成本。 被评估资产重置成本=5×(1.6÷2)=4万元

(2)规模经济效益指数法

若功能与成本呈指数关系,计算公式:
被估资产的 重置成本 = 参照物 重置成本 ? 被估资产生产能力 ×? ? 参照物生产能力 ? ? ?
x

X为规模经济效益指数 例:已知被评估资产生产能力为6万件/年,市场上参照物的价 格为5万元,生产能力为3万件/年,该行业规模经济效益指数 为0.7,求被评估资产的重置成本。

被估资产的 ?6? =500000 × ? ? 重置成本 ?3?

0.7

= 81220元

功能系数法计算的一般是更新重置成本。

3、物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获 得,就只能采用物价指数法。 (1)定基物价指数
被估资产 资产的 资产评估时物价指数 = × 重置成本 历史成本 资产购建时物价指数

(2)环比物价指数
n 被估资产重置成本=资产的历史成本 × 1 + a) (

a:物价年均增长率 :

物价指数法计算的是复原重置成本。

例,某资产购建于2002年,账面原值10万元, 2007年进行评估,该类资产物价指数2002年为 100%,2007年为160%,求该项重置成本。 解:重置成本=10万×(160%÷100%)=16万

例,某资产购于1996年,账面价格为20万元, 2006年进行评估,期间该项资产的价格年均上涨 10%,求该项资产评估期的重置成本。 解:重置成本=20万×(1+10%)10=52万

4、统计分析法(点面推算法) 当被估资产单价较低,数量较多时,为降低评估 成本,可采用此方法。 △ 计算步骤: (1)将被估资产按一定标准分类。 2 (2)抽样选择代表性资产计算其重置成本。 (3)计算调整系数K。

∑ 某类抽样资产重置成本 K= ∑ 某类抽样资产历史成本
(4)据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本=某类资产原始成本×K

例:对某企业的所有通用设备进行评估,经抽样选 择具有代表性的通用设备5台,根据估算该5台设备 重置成本之和为30万元,而这5台设备的账面历史 成本之和为20万元,另据查该企业所有通用设备账 面历史成本之和为500万元,计算该企业通用设备 类资产的重置成本。 K=30÷20=1.5 通用设备类资产重置成本=500万×1.5=750万元

(二)有形损耗及其计量 有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。 计量方法: 1、观察法 资产的有形损耗=重置成本×(1-成新率) 2、使用年限法
资产的有形损耗= 实际已使用年限 × (重置成本 — 预计残值) 实际已使用年限 + 尚可使用年限

实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

资产利用率=

截止评估日资产累计实际利用时间 截止评估日资产累计法定利用时间

例:某资产1998年2月购进,当时购进价格为265万,预计 使用15年,残值为5万元。2008年2月进行评估,经计算, 其重置成本为300万元。根据该资产技术指标检测发现,正 常情况下每天应工作8小时,而实际上该资产每天工作7.5小 时,估计尚可使用7年,计算该资产的有形损耗。 资产利用率=10×360×7.5÷(10×360×8)=93.75% 实际已使用年限=10×93.75%=9.4年 资产的有形损耗=(300-5)÷(9.4+7)×9.4=169万元

(三)功能性损耗及其计量
1. 功能性损耗的含义 指由于技术进步导致被评估资产与目前广泛使用的同类技术先进资产相 因功能落后而引起的贬值。 比,因功能落后而引起的贬值。 主要表现为超额运营成本(物耗 能耗、工耗等) 物耗、 主要表现为超额运营成本 物耗、能耗、工耗等) 超额运营成本的计算步聚: 2. 超额运营成本的计算步聚: (1)计算年超额运营成本 计算年超额运营成本 (2)计算年净超额运营成本 计算年净超额运营成本 年净超额运营成本=年超额运营成本× 年净超额运营成本=年超额运营成本×(1-所得税率) -所得税率) (3)据资产的剩余寿命和收益率(折现率)将年净超额运营成本折现, 据资产的剩余寿命和收益率(折现率)将年净超额运营成本折现, 据资产的剩余寿命和收益率 计算其功能性贬值额: 计算其功能性贬值额
被估资产功能性贬值额=年超额运营成本× 被估资产功能性贬值额=年超额运营成本×(1-所得税率)×(P/A,r,n) -所得税率) )

某被评估设备与目前普遍使用的技术先进的资产相 比,在完成同样生产任务的情况下,能耗超支3万 元,工耗超支1万元,经鉴定该设备还可使用3年, 同行业资产平均收益率为10%,企业所得税税率为 33%,计算该资产的功能性损耗。 年净超额运营成本=(30000+10000)×(1—33%)
=26800元

功能性损耗=年净超额运营成本×(P/A,10%,3) =66649元

(四)经济性损耗及其计量
1. 经济性损耗的含义
因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。

2. 表现形式 ① 资产利用率下降 ② 资产年收益额减少

3. 计算方式 (1)间接计算法 经济性贬值额=(重置全价-有形损耗-功能性 损耗)×经济性贬值率
? ? 预计可被利用的生产能力 ? x ? 经济性贬值率=?1-? ? ? × 100% ? ? 资产原设计生产能力 ? ? ? ?

x:规模经济效益指数

例,某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品, 因市场需求发生变化,在未来可使用的年限内,每 年估计要减少生产6000台左右,规模经济效益指数 为0.6,试求该生产线的经济性贬值率。 解:经济性贬值率=[1—(14000÷20000) ]
0.6

×100%=19.7%
(2)直接计算法 经济性贬值额=年收益损失额×(1-所得税 率)×(P/A,r,n)

例题(教材P65,例2—18)

三、对重置成本法的评价

1、从成本耗费角度评估资产价值。 2、运用中一般没有严格的前提条件。 3、并非所有评估对象都适合采用成本法。

第二节 收益法
一、收益法的基本原理 (一)收益法的理论基础: 效用价值论 资产的价值取决于效用,即资产所能产生的收益。 (二)收益法的评估思路 预期收益折现:被估资产的未来收益按一定折现率折算成 : 现时的价值。 (三)收益法运用的前提条件 1、资产的收益可用货币计量并可以预测 2、资产所有者所承担的风险也能计量 3、被评估资产的预期收益年限可以预测

二、收益法的基本计算公式
收益法的基本要素:预期收益、折现率(资本化率)、收益的持续时间。 收益法的基本要素:预期收益、折现率(资本化率)、收益的持续时间。 )、收益的持续时间

(一)未来收益有限期 1、每期收益不等额

P =



n

i =1

Ri (1 + r ) i

P为评估值,Ri为未来第i个收益期的预期收益,n为收益期数,r为折现率

例,某企业尚能继续经营3年,营业终止后资产与负债预计正好相抵, 现拟转让。经评估人员预测,企业未来三年各期的预期收益经预测分别 为:300万元,400万元和200万元,适用于该企业的折现率为6%,求 该企业的转让价格。 2 3 P=300÷(1+6%)+ 400÷(1+6%)+200÷(1+6%) =300×(p/s,6%,1)+400 ×(p/s,6%,2)+200× (p/s,6%,3) =806.9万

2、每期收益等额(即年金形式)
n A 1 A ? 1 ? P=∑ = A?∑ = ? ?1 ? = A ? ( P A , r , n) i i n ? r ? (1 + r ) ? i =1 (1 + r ) i =1 (1 + r ) n

接上例,该企业未来三年预期收益均为300万元, 求该企业的转让价格。 P=300×(P/A,6%,3)=801.9万元

(二)未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法。 1、稳定化收益法(年金化法)

P =

A r

A为等额年金(稳定化收益);r为资本化率

资本化率与折现率的区别: 资本化率用于永续年金(无限期)的折现, 折 现率用于普通年金(有限期)的折现

稳定化收益(年金)A的估算方法:
方法1:通过预测资产未来若干年收益倒求A

Ri A=∑ i ÷ ( P A , r , n) i =1 (1 + r )
例,某企业进行股份制改造,根据目前经营状况和未来市场 预测,未来五年的收益分别为13万元、14万元、11万元、 12万元和15万元,折现率为10%,试用年金法评估该企业 价值。

n

∑= 13×(p/s,10%,1)+14 ×(p/s,10%,2)+11×
A= ∑÷(P/A,10%,5)=12.9689万元 P= A ÷ r=129.689万元

(p/s,10%,3) +12×(p/s,10%,4)+15 ×(p/s,10%,5) =49.1617万元

方法2:历史收益加权平均法 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 例,某资产在评估前五年的收益与加权平均计算结果如下表所示,该资产
的资本化率为11%.
年份 2000 2001 2002 2003 2004 总计 加权平均数 9460÷15 历史收入(万元) 500 580 620 620 692 权重 1 2 3 4 5 15 加权收入(万元) 500 1160 1860 2480 3460 9460 631

P= A÷ r= 631÷11%=5736万元

2、分段法
若预期未来收益不稳定,但收益又是持续的, 则需采用分段法。 n Ri P = ∑ i = 1 (1 + r )

i

A 1 + ? ' r (1 + r )

n

Ri为前期各年的预期收益额, n为前期年限, r为折现率, r’为资本化率, A为后期固定的预期收益

前期 (i = 1, 2, ? , n)(设n=5) 后期 (i = n + 1, n + 2, ? , ∞ )

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

前期现值=∑
i =1

5

Ri (1 + r ) i

资本化现值=

A r'

A 1 资本化现值的现值= ? r ' (1 + r ) n

分段法图解

例,某企业预计未来5年收益额分别为60万元、75万元、65万 元、55万元和70万元,假定从第6年开始以后各年收益均为 70万元,确定的折现率和资本化率为10%,确定该企业持续 经营下的评估值。
解:前5年的评估值:P1=60×(p/s,10%,1)+75×(p/s,10%,2) +65×(p/s,10%,3)+55× (p/s,10%,4)+70×(p/s,10%,5)=246.39万元 第6年后的收益=70÷10%=700万元, 6 =70 10%=700 折现为现值P2=700×(P/S,10%,5)=434.65万元 企业总的评估值P=P1+P2=681.04万元

选择前期期限的基本原则 (1)延至企业生产经营进入稳态; (2)尽可能长,但也不宜过长(一般为3—5年)

3、增长率法 (1)当资产的收益预计呈持续增长,并且无期限、按固定比例 增长时

1+ g P = R0 ? r?g

R0为基期收益,r折现率,g为预期收益增长率

(2)资产前期收益不稳定,在后期按固定比例、无期限增长时

P =



n

i =1

Ri 1+ g 1 + Rn ? ? i r ? g (1 + r ) n (1 + r )

例,某企业预测未来三年的年收益分别为250万元、270万 元和300万元,并从第四年开始年收益以4%的幅度持续增长, 假设该企业的资本化率为10%,评估该企业的价值。 解:前三年的收益现值 P3=250×(p/s,10%,1)+ 270×(p/s,10%,2) + 300×(p/s,10%,3)=675.8万元 第四年开始的收益折现 P4=300×(1+4%)÷(10%-4%)×(p/s,10%,3) =3551.6万元 P=P3+P4=675.8+3551.6=4227.4万元

三、对收益法的评价
1、该方法最适宜: 资产的购建成本与其获利能力不对称的情 况;成本费用无法或难以计算的资产 2、该方法的局限性: 需具备一定的前提条件 含有较大成分的主观性 因此该方法的运用比成本法难度大

第三节 市场比较法
一、市场比较法的基本原理 (一)理论基础 均衡价值论:资产评估是一个模拟市场过程的结果,承认市价的相 对合理性,并通过替代原则来为被估资产定价。 (二)评估思路 市场上寻找类似参照物的成交案例 调整被估资产与参照物之 间的差异 将参照物的成交价调整成被估资产的评估值

?n ? 评估值=?∑ (参照物成交价 × 各项调整系数) ÷ n ? ? i =1 ? (三)运用的前提条件 1、充分发育活跃的资产市场。 2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。

二、市场比较法的基本程序及有关指标 (一)寻找参照物。 1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。

(二)调整差异
1、时间因素

评估时物价指数 ? ?定基: 参照物成交时间的物价 指数 ? ?环比:1 + a %)(1 + a %) ? (1 + a %) ( 1 2 n ?
P37,例2—5,2—6 2、区域因素 P 参照物所在区域比被估资产好: ↓?系数< 1 ;反之系数>1 一般以被评资产为100, 100

系数=

[ ]

3、功能因素 采用功能系数法,计算出功能差异对评估值的影响。
被估资产生产能力 或? 被估对象生产能力 ? ? ? 调整系数= ? 参照物生产能力 ? 参照物生产能力
x

4、成新率因素
被估资产的成新率 调整系数= 参照物的成新率

5、交易情况调整
调整系数=

[ ]

100

(三)确定评估值
将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均,确 定评估值。

三、市场比较法的综合应用
参照物与被估资产大体相似,但在多方面存在差异。 交易案例A的调整值=参照物A的成交价×时间因素系数× 区域因素系数×功能因素系数×交易情况调整系数 注意:1、各系数比值的分母均为参照物值,分子为被估资产值 2、时间因素、功能因素的系数比值以参照物值为基数100, [] 即 调整系数=
100

区域因素、交易情况调整的系数比值以被估资产值为基数 100,即 100
调整系数=

[ ]

例,某商业用房,面积为600平方米,现因企业联营需要进行评估,评估基 准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间 元 与评估基准日接近的商业用房交易案例,具体情况如下表所示。单位: / m
2

参照物 交易单价 成交日期 区域条件 交易情况

A 5,000 2002.6 比被评估资产好 正常

B 5,960 2002.9 比被评估资产好 高于市价4%

C 5,918 2002.10 比被评估资产好 正常

被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近,故无需 对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分 为100,三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好,综合评 分分别为107、110和108,当时房产价格月上涨率为4%,用市场法求该房产 的评估值。

三个参照物成交价格的调整过程如下:单位: / m 元 参照物 交易单价 时间因素修正 区域因素修正 交易情况修正 修正后的价格 A 5,000 117/100 100/107 100/100 5,467 B

2

C 5,918 100/100 100/108 100/100 5,480

5,960 104/100 100/110 100/104 5,418
4

其中,参照物A的时间因素调整系数=(1+4%) =117% 参照物B的时间因素调整系数=(1+4%) =104% 被评估资产单价=(5,467+5,418+5,480)÷3=5,455 被评估资产总价=5,455×600=3,273,000元

五、对市场法的评价
1、最具客观性的评估方法,运用最广泛的方法 2、该方法的运用需具备一定的前提条件 (1)对市场成熟度的需求 (2)对被估对象的要求


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